【房市反轉大洗牌4】央行拋30年房貸恐絕跡 「衝擊首購族」專家籲三思

文|林喬慧    攝影|楊彩成
楊金龍(左)日前表示,未來可能瞄準限縮房貸年限,專家認為將衝擊首購、自住族群,購屋市場將更M型化。

政府打房不手軟,自住、首購也中標?自2020年底至今,針對高房價,央行已祭出4波選擇性信用管制,央行總裁楊金龍日前表示,選擇性信用管制「還有空間」,後續可能瞄準20年或30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向,也希望不動產貸款集中度降至35%以下,房市才能軟著陸。

楊金龍此話一出,等於在房市拋下一顆巨型震撼彈,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據不動產資訊平台統計,國人使用30年期房貸比例已近4成,試算千萬房貸利率1.6%的條件下,20年期房貸可以申貸千萬元,不過30年期則可以貸到1,392萬元,無形中可多增加約392萬元、近4成的購買力,相對的一旦30年期以上的房貸被限縮,購屋人的購買力將會明顯下滑。

30年期的房貸除了可以增加購屋能力外,對於銀行評估個人房貸負擔能力時也是重要的關鍵,舉例來說,如果一般上班族月收約6萬元,假如申請20年期1千萬元的房貸,銀行會認為每個月房貸佔收入比例過高,而有所疑慮,但若是申請30年期的房貸,就可降低每月房貸佔收入的金額,銀行端核貸過關的機率就較高。

曾敬德指出,30年期房貸在過去一段房價上漲時間,讓購屋人的房價負擔能力增加,也扮演了房市助攻的角色,尤其是在中低總價的市場,未來一旦有重大調整,影響力自然不容小覷,但也因為影響層面大,政府勢必會審慎考量,尤其過去政策不影響自用與首購,但不鼓勵多房與投資等方向來看,如果真的上路也會審慎評估適用的對象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,除了超低利率之外,拜超長的房貸期數貸款所賜,買方等於拉長還款時間、降低月付金壓力,雖然幫助消費者能降低買屋圓夢的負擔,但也間接成為追價的動力,更重要的副作用就是吸引許多負擔能力比較脆弱的買方在通膨壓力下,勉強進場,另一種則是增加投資客擴大籌碼使用、開槓桿的現象。

黃舒衛認為,檢討貸款期數雖然意在壓縮投資客資金運用的靈活度,但也確實會形成自住客進場的門檻,形成誤殺自住客、建商的表象。然而從升息循環、平均地權條例修法等內外部市場的驟變來看,央行從3月的提醒,即使不實施,也對金融機構、房產市場是另一種道德勸說,也可能是未來金檢重點。

房產趨勢專家李同榮則痛批,衝著首購打房是50年來首見,這簡直就是「硬打房」而不是政府再三強調的「打炒房」,這也簡直是顆核彈,不是央行口中希望的「軟著陸」,而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」,其後果堪慮,政府不得不三思而後行。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則表示,若限縮房貸期數至20年,以貸款1,000萬來算,家庭月收入得達15萬才買得起房,而以目前國人平均薪資4.4萬,就算是雙薪家庭也要等薪資翻倍才能購屋,因此對於小資家庭而言,這項政策將比升息更加沉重,不僅置產族踩煞車,首購族也可能因無力扛房貸而縮手,寧可繼續租屋,不過現金滿滿的有錢人仍可以繼續買房,財富差距持續增加,可能讓購屋市場更加M型化。

張旭嵐建議,目前央行可能採取的手段,包括:提高多屋族貸款成數限制,以及特定區域的信用管制,都可在金融風險控管下,又避免傷及無辜的打房手段,但限縮貸款年期,確實可能讓很多年輕族群成家夢碎,而如何讓房市緩降溫,又不讓首購止步,確實需要政府多加評估衡量。

20年期與30年期房貸試算

資料來源:信義房屋不動產企研室

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