高雄城中城大樓大火燒出危老大樓重建牛步化問題,不動產業者觀察,早在前市長陳菊任內,都更就沒什麼起色,加上蛋白區的重劃區開發更誘人,危老都更才乏人問津;如今市長陳其邁想要扭轉蛋黃區都更頹勢,難度相當高。

營建署官網顯示,高雄廿年來只有廿件都更「申請案」,四年來共核准一○一件危老重建申請案,六都排名倒數第二,僅贏過桃園。截至九月底止,完工的都更案僅四件,另有八件還在整合或報核中,與第一名的台北市都更七七四案申請、二四七案完成,危老重建案核准五六○件的成績相比,落差甚大。




「很難、很難、很難!」高雄市不動產開發商業同業公會理事長黃炯輝連嘆三聲,形容高雄在低房價、重劃地多的結構下,陳其邁正面臨都更、危老重建的困境。

黃炯輝觀察高雄建商這十年來獵地的指標,主要跟著新興重劃區及就業人口走,從舊市區往北、往東發展。像鳳山、大寮交界的鳳翔重劃區一片火熱,美術館、農十六往北延伸到高鐵特區、楠梓、橋頭等,都是是看好工業區、加工區和科學園區等就業人口購屋需求,新興重劃區也不斷外擴發展,舊市區都更就少人聞問。

另一名開發商直言,在高雄搞都更吃力不討好,除要整合屋主很費力,二來房價低迷,就算都更之後新房子會漲價,也要看有沒有購屋、換屋需求,現實是舊市區的新就業人口和產業動能不如新開發區,這是讓開發商寧可找重劃區下手的關鍵;透過市地重劃,流程比都更快得多,且素地變建地,土地和房產價翻漲速度和幅度也驚人。

黃炯輝說,建商不太想碰都更,主要是屋主大多想一坪換一坪,再多個停車位,因溝通困難而打退堂鼓。他以城中城大樓所在的鹽埕區新建案為例,每坪造價約十二至十三萬元,如果雙方談好各分五成,建商開發成本就是廿六至廿九萬元,但「除了面愛河第一排的房子,當地新大樓有這種行情嗎?」

高雄市都市更新發展協會理事長林資雄說,在高雄買房有熱區,但談到危老都更就沒熱區,多數建商態度是「你們先整合好住戶,我再進來蓋」;地主都更後再回來住的很少,因建商常買斷土地,作為蓋新建案管道,成為全台特有的「推土機式都更」。

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